基本上都是大家比较关心的内容。

(资料图片仅供参考)

第一部分。

某券商首席，对经济、房价房价的内部分享，彭叔把他的观点，综合自己的看法，分享给大家。

第二部分。

某园的事情，对于房地产，房价的影响是什么？他们真的要顶不住了吗？彭叔和他们公司的中层有过接触，所以有那么一点点的，八卦消息可以分享一下。

第三部分。

媒体爆料北京、上海、深圳、广州，四大一线城市8月份将要坐在一起，研究放松调控的事情，是真是假？以及大概会有什么政策。

第四部分。

个人的一些感悟。

全文共计10075字，现在开始进入正文。

第一部分。

这个券商的首席，是东北证劵的付鹏，他在一个闭门分享会里面，谈了对房价、经济的看法。

这个人他应该算是降维打击了。以一个专业的金融从业者，然后把里面的话，弄成江湖上的大白话，而且关键他的观点，和主流观点比较不一致。

如果用任泽平和他对比的话，两个人的观点，可以说是一个左，一个右。

任泽平是看好未来十年，而付鹏的观点，是不看好。

当然了，彭叔现在说的这些，都是动态的。

大家一定要记得，这是动态的观点。在投资这块，任何观点，都是动态的。因为你的观点，是建立在当下的各种指标模型下，然后你做出了这个观点。那么，如果说你的这个指标，发生了变化，那么你的观点，就会变。

所以大家看那些专家的观点时，一定要看好时间。过了时的观点，意义就不大了。

在这次内部分享会里面，付鹏的观点是：

一、

美国为了迎来一个黄金机会，让中底层的人，去杠杆用了15年的时间，日本为了迎来一个黄金机会，让中底层的人，去杠杆用了30年的时间。

而我们，现在也到了一个去杠杆的时间。

虽然没有明说，我们要过一个去杠杆的时间，但是他的意思很明显，就是未来至少10年，我们的发展速度，都不会快，因为我们过去负债增加的太多了，未来我们要还负债，所以未来时间，会比较惨。

二、

美元会继续强势。因为美国去了15年的杠杆，已经给美国的经济留了很大的空间，所以美国没有那么容易就衰退了，美国会保持一个长时间的，高利息的状态，而且美国会把科技树点起来，未来几年内，搞不好美国的科技就迎来了突破，而到时候，美国不和我们玩，我们的如果自己科技突破不了，就会很被动。

三、

未来想要把资产变成美元资产的人只会更多，不会减少。对于生活在国内的人，影响不大，毕竟你也不出国，但是对于有出国需求的人，会发现国外资产升值，国内资产贬值。

四、

房地产玩不下去了，核心是后面愿意负债的人，越来越少了。年轻人不是没有能力负债，就是不愿意负债，而房地产本来就是一个债务游戏，当接盘的人少了以后，房地产自然就玩不动了。他不看好，国内一二线核心地段以外的，所有房子。

五、

美国会进入到，高增长、高通胀、高利息的阶段，而我们，会进入到，低增长，低通胀，低利息的阶段。老美普通人生活质量，会比以前更好，而国内就有点难了。

六、

还是那个老观点，人民币贬值，美元升值，用低息的人民币贷款，换成美元，哪怕是把这些美元存着，收益都能跑赢大部分人。逻辑是，人民币贷款利息会降到2字头，而汇率一年会贬值3%左右，而美元的利息会在3%左右。

也就是，你和银行借1000万，年利息一年20万，假设这个时候，汇率是5比1，你换成了200万美元，3%的利率，你存起来以后，一年利息能收6万美元，而这时候，汇率贬值了，成了5.2比1，那么这个时候，你的206万美元，就能换成，1071万，还掉银行20万的利息，你净赚51万。

这个理论是他之前就已经提出来了，现在他还是又说了这个理论。

他这次说的，一共就是这6个观点。

彭叔感觉国内禁他们这些人的言，也是正常的，他的这些观点，大部分都是做空国内资产，看多老外的资产。如果说这种风向，真的起来了，那么就算本来不空，也就空了。

他还是有些太悲观，彭叔觉得国内不至于到他说的这一步。虽然说，未来的发展速度，肯定是越来越慢，但不至于，慢到他说的那么惨。

而且国内的内循环，也还是有一些支撑的。我们的纵深，要比老外他们宽的多，而且相对比老外，我们最强的一点，还是在管控力上。

我们国内可以形成自己的舆论引导，而舆论又是信心的体现，只要舆论这块稳住，就不太可能会出现，那种恐慌性的抛售。

如果说，按照经济规律的话，他说的这些情况，就大概率会出现，如果行政手段有效果，那么他说的这些情况，出现的概率就不大。按照现在的情况，他的这些观点是客观存在的，如果说未来有什么政策，能逆转了这些因素，那么他这会的这些观点，就不成立了。

大家还是兼听则明，谨慎一些吧。

第二部分。

碧桂园的这个美元债违约的事情，对房地产肯定是个利空，这个是不用怀疑的。

国内之前民营房企3个最强。

第一恒大。

第二碧桂园。

第三融创。

这三个是最强的民营房企。

恒大已经凉凉了，翻身基本上不太可能了，就看最后，这波出清完了以后，地方上去收个尾，把烂尾楼给修起来，就算结束了。

融创也已经是暴雷了，但是融创背后有股力量，彭叔不知道是何方神圣，但是融创背后还有股力量，在融创暴雷以后，融创的这个力量还在挣扎，虽然暴雷了，但是还没有像恒大那么透。

碧桂园这是第一次，公开美元债违约，情况还没有上面2个那么惨。因为，当下房企，最重要的任务，是保交楼，而不是保美元债。如果说过去，在资金紧张的情况下，宁可让房子烂尾，也要把美元债给还了，但是现在不一样，现在我们和老外的关系就那样了，所以内部的问题，是最重要的，也就成了，资金紧张的时候，美元债可以不还，但是房子一定不能烂尾。

那么在这种情况下，碧桂园美元债还不起，其实性质和之前相比，没有那么惨。他们还不起美元债，不代表，他们房子就会烂尾。

尤其是这两年的房子，各地的住建局都有专班，管着这个钱，他们想要挪用，也很难办到。

这也是房企资金困难的一个原因，地方上管着个预售款，不让他们挪用。

没有了这个资金高周转以后，房企自然就会比较缺钱了，之前的那些债务，就很难借新还旧了。再加上美元的利率涨了那么多，房企要还美元债，不就更难了。

所以碧桂园这次还不起美元债，彭叔觉得也不奇怪。

不过碧桂园会不会成为第二个恒大，这个彭叔觉得还是说不准。

虽然碧桂园也是重仓三四五线城市，但是碧桂园的产业，还是和他们的主业，比较符合的。碧桂园不像恒大，又卖水，又搞汽车。碧桂园除了房地产以外，他们另外的两大产业，一个是农业，一个是建筑方面的机器领域。

这两个产业，都是和他们的房地产关联比较大。

他们本来就在三四五线城市比较活跃，然后国内农业大部分也在三四五线城市，他们在当地又搞房地产，又搞农业，也比较符合产业延伸。

还有这个智慧建造，他们本来就是房地产公司，在建筑这块搞机器人，也是符合了原本的专业。

而且他们这两个产业，都是符合国家的大方向，所以从政策扶持这块来说，碧桂园肯定要比恒大更受政策扶持。

并且碧桂园也不算是走的太低端，他们在西安开发的几个楼盘，也算是改善房了，只是和那些专门做改善房的相比还是弱了一些。

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